原標(biāo)題：取消房貸利率下限 降低首套房首付比例
全國(guó)超八成城市落地房貸新政
5月17日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布房貸新政，全國(guó)大批城市快速落地，更有一線城市積極跟進(jìn)。5月27日，上海發(fā)布調(diào)整政策，成為第一個(gè)落地新政的一線城市，其發(fā)布的政策內(nèi)容與其他地區(qū)有所不同——首套房最低首付比例降至20%。廣州與深圳緊隨其后，分別將比例降至15%和20%。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，多省明確發(fā)布文件執(zhí)行全省首套房首付降低到15%、取消利率下限。截至北京青年報(bào)記者發(fā)稿，全國(guó)超八成城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。
快速響應(yīng)“因城施策”號(hào)召
5日17日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知。對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。與此同時(shí)，央行取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
央行還要求，各省級(jí)分行按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
此后，全國(guó)多地快速響應(yīng)“因城施策”號(hào)召，密集出臺(tái)調(diào)整舉措。不少省份宣布將首套和二套商貸的首付比例調(diào)整至全國(guó)下限，同時(shí)取消房貸利率政策下限。
中原地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)明確發(fā)布政策文件執(zhí)行15%首套房首付比例的城市超過200個(gè)，超過250個(gè)城市明確取消了房貸利率下限。全國(guó)超過80%城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。
總體來看，在落實(shí)新政方面，各地出現(xiàn)了分層現(xiàn)象，二、三線城市步伐很快，一線城市和“強(qiáng)二線”城市比較謹(jǐn)慎。
銀行房貸利率會(huì)降多少？
在取消房貸利率下限的城市，商業(yè)銀行在設(shè)定房貸利率時(shí)擁有了更大的自主權(quán)和調(diào)節(jié)空間。據(jù)了解，不少地方的銀行已結(jié)合自身實(shí)際和同業(yè)情況，根據(jù)貸款人資質(zhì)等因素實(shí)行差異化定價(jià)，新貸款客戶的房貸利率明顯下降。
據(jù)報(bào)道，政策落實(shí)后，武漢地區(qū)的銀行將首套房貸款利率降低30個(gè)基點(diǎn)，從原來3.55%降至3.25%；二套房降低80個(gè)基點(diǎn)，從4.15%降至3.35%。合肥也有國(guó)有大行自5月20日開始執(zhí)行新政，首套房、二套房貸款利率均為3.45%。廣東某市主流銀行的首套房貸利率已從3.55%降至3.15%，二套房貸利率已從4.15%降至3.55%。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，此次取消房貸利率下限后，各地房貸利率將進(jìn)一步下行。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，對(duì)于銀行體系而言，不論是房抵貸抑或是按揭貸款，均根據(jù)抵押房產(chǎn)價(jià)值以及債務(wù)人收入水平等因素來確定貸款利率，兩者風(fēng)險(xiǎn)成本、資本成本均大體相當(dāng)。因此在下限取消后，按揭貸款利率一定程度上會(huì)向住房抵押貸款收斂。目前住房抵押貸款利率在3%-3.5%之間，對(duì)應(yīng)新發(fā)生按揭貸款利率降幅可能在40個(gè)基點(diǎn)左右。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，本次央行取消全國(guó)層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。新政之前，多數(shù)城市取消首套房貸利率下限后，房貸利率普遍執(zhí)行LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-40個(gè)基點(diǎn)至LPR-70個(gè)基點(diǎn)，即3.2%-3.5%，少數(shù)城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%，這將成為更多城市后續(xù)調(diào)整的重要參考。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青則預(yù)測(cè)，年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度可能超過50個(gè)基點(diǎn)。這也意味著，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。王青指出，未來房貸利率下調(diào)的大門已經(jīng)打開，下調(diào)幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回暖�？紤]到房貸利率自2022年開始轉(zhuǎn)向，截至去年末累計(jì)下調(diào)166個(gè)基點(diǎn)，即年均下調(diào)83個(gè)基點(diǎn)，但仍未能止住樓市下行態(tài)勢(shì)，今年截至3月末，房貸利率下調(diào)28個(gè)基點(diǎn)至3.69%，他預(yù)計(jì)年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度將在50個(gè)基點(diǎn)以上。
專家預(yù)計(jì)存款利率還會(huì)下調(diào)
國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年末，我國(guó)銀行業(yè)的凈息差已降至1.69%。有券商研報(bào)稱，2024年第一季度各類型上市銀行凈息差整體下滑超過12個(gè)基點(diǎn)。
降低貸款利率后，銀行的凈息差怎么辦？
王一峰表示，全國(guó)層面房貸利率下限取消將對(duì)銀行體系凈息差造成一定程度的影響，按全國(guó)新發(fā)生按揭貸款利率下降30個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，將影響銀行體系2024年凈息差約0.5個(gè)基點(diǎn)。不過考慮到政策僅影響邊際定價(jià)，對(duì)凈息差的影響程度或相對(duì)有限。
中金公司銀行業(yè)分析師林英奇分析指出，按照全年新發(fā)放按揭貸款利率下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)的預(yù)期，相關(guān)調(diào)整對(duì)銀行息差的負(fù)面影響約為0.8個(gè)基點(diǎn)，對(duì)銀行利潤(rùn)影響較小。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，為解決息差壓力，今年銀行將進(jìn)行新一輪存款掛牌利率調(diào)整。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，為維持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)，銀行資產(chǎn)端無(wú)法提高信貸利率，大概率會(huì)通過下調(diào)存款利率的方式保持銀行凈息差長(zhǎng)期處于較為合理的水平。在“發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革作用”的監(jiān)管訴求下，未來受息差壓力影響，商業(yè)銀行或繼續(xù)下調(diào)存款利率，而低通脹引起的高實(shí)際利率環(huán)境下，年內(nèi)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)仍可期待，時(shí)點(diǎn)上可能略靠后。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，“銀行要開源節(jié)流，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制作用，壓降存款利率來降低負(fù)債成本，同時(shí)央行還可適當(dāng)降低政策利率，MLF利率仍存在下調(diào)空間，在政策利率與存款利率下降的基礎(chǔ)上，LPR也有一定的下降空間。” （文/記者 程婕）
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上海廣州深圳相繼調(diào)整最低房貸首付比例
繼上海5月27日將最低首付比例降至20%，調(diào)整限購(gòu)、社保年限等樓市政策發(fā)布后，廣州昨日將最低首付比例調(diào)整為15%，還取消利率下限。自今日起，深圳市下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限——首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，廣州在上海發(fā)布樓市政策后立馬跟進(jìn)，已經(jīng)說明近期的政策動(dòng)向，預(yù)計(jì)北京和深圳也會(huì)圍繞此類政策做進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化。
上海提出的調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等9條政策措施自昨日起正式實(shí)施。同日，廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。對(duì)于貸款購(gòu)買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對(duì)于貸款購(gòu)買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。在廣州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，支持非戶籍家庭、單身人士、非戶籍人才購(gòu)房，是近期一線城市政策集中的方向。主要原因在于一線城市外圍土地供應(yīng)量大，而且一線城市以新市民、年輕人為主的非戶籍人口集中。上海降低首付比例和房貸利率下限，一方面是順應(yīng)和貫徹“5·17”國(guó)家政策部署；另一方面也是針對(duì)本地非戶籍和非戶籍人才群體多，需要加大優(yōu)惠力度。李宇嘉預(yù)計(jì)，如果下滑頹勢(shì)不改，上海可能還會(huì)下調(diào)首付比例和貸款利率。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州在上海政策出臺(tái)后立馬跟進(jìn)，已經(jīng)說明近期的政策動(dòng)向，即4個(gè)一線城市均會(huì)出臺(tái)寬松的利好政策，且政策出臺(tái)會(huì)圍繞限購(gòu)放松、房貸首付和利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化、促進(jìn)二手房流通、鼓勵(lì)存量房源消化等方面入手。 （文/記者 宋霞） |
